Olhar sobre o Projeto de Lei 2.474/2019
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Olhar sobre o Projeto de Lei 2.474/2019

Visando o aumento da arrecadação de aluguéis, inúmeros proprietários de imóveis buscam acessar plataformas de locação de temporada, a exemplo do AirBNB, o que vem gerando uma onda de reclamações de vizinhos e administradores de condomínios por todo o Brasil.

A conta é simples! O mesmo imóvel que gera uma arrecadação de R$1.500,00 (hum mil e quinhentos reais), consegue arrecadar o dobro ou triplo quando locado pela modalidade de temporada, onde os inquilinos compartilham uma quantidade certa de dias, a seu critério.

Entretanto, essa expectativa potencial de faturamento para os proprietários de imóveis, está ameaçada de sofrer uma estagnação ou extinção, com a guerra deflagrada pelos administradores de condomínios que reclamam de inúmeros problemas que a locação de temporada “desacompanhada” ocorre em ambientes condominiados.

As locações por temporada são previstas na Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991 (Lei de Locações). Já a locação de temporada desacompanhada ocorre quando o proprietário promove a locação total do imóvel, sem sua presença. Ou seja, quando temos uma locação onde o proprietário não promove a coabitação (convivência ou vida em comum) juntamente com seu hóspede.

Segundo o relatório constante no Projeto de lei 2474/2019, “conflitos surgem dessa nova forma de negociar por que de um lado estão aqueles que não querem ver o condomínio residencial se transformar em um espaço de hospedagem concorrente de hotéis e pousadas, não aceitam a elevação da rotatividade de pessoas que passam a circular pelo condomínio argumentando que pode haver redução do nível de segurança para os moradores e aumento na elevação dos gastos com limpeza e manutenção predial, etc.”

Esse citado projeto de Lei tentará regular em dois artigos o problema com o conteúdo disposto a seguir:

PROJETO DE LEI Nº , DE 2019

Altera a Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, para disciplinar a locação de imóveis residenciais por temporada por meio de plataformas de intermediação ou no âmbito da economia compartilhada.
O CONGRESSO NACIONAL decreta:
Art. 1º A Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, passa a vigorar com o acréscimo do seguinte art. 50-A:
“Art. 50-A. É vedada a locação para temporada contratada por meio de aplicativos ou plataformas de intermediação em condomínios edilícios de uso exclusivamente residencial, salvo se houver expressa previsão na convenção de condomínio prevista no art. 1.333 da Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil).
§ 1º Caso a convenção do condomínio autorize, a locação para temporada contratada por meio de aplicativos ou plataformas de intermediação sujeita-se às seguintes regras: I – o prazo da locação será expresso em dias, semanas ou meses, observado o limite do art. 48 desta Lei. II – o locador, independentemente de culpa, é, perante o condomínio edilício e os demais proprietários ou moradores, civilmente responsável pelos danos causados por pessoas que, em razão da locação, tenham tido acesso ao imóvel ou às áreas comuns do condomínio edilício, ainda que essas pessoas não constem formalmente do contrato de locação. III – a locação poderá ter por objeto uma unidade imobiliária parte de condomínio edilício ou apenas um ou mais cômodos ou recintos. IV – o locador é considerado consumidor perante o titular do aplicativo ou plataforma de intermediação.
§ 2º Não se aplica ao locador, seja proprietário ou apenas possuidor, a obrigação do cadastro prevista no art. 22 da Lei nº 11.771, de 17 de setembro de 2008, desde que não realize a atividade de locação do imóvel profissionalmente (art. 966 do Código Civil).”
Art. 2º Esta Lei entra em vigor na data de sua publicação oficial.

Esta proposição visa tratar de uma mercado milionário de locações residenciais de curta temporada, que vem passando por uma enorme expansão em todo o território nacional, no qual os proprietário passam a promover maior volume de locações, de maior valor unitário (ticket unitário médio mais elevado), a partir de plataformas tecnológicas, como a Airbnb.


Esse modelo é ideal para proprietários e turistas/viajantes, que encontram diversas opções de hospedagem, alternativas aos meios de hospedaria tradicional, como hotéis e pousadas por exemplo. As novas tecnologias facilitam a interação entre locadores e locatários de temporada e assim, ajustam as condições, realizando o contrato de locação e intermediação financeira da operação. De fato, um grande avanço!

Contudo, resta aos administradores de imóveis condominiados, o controle dos problemas que surgem com essa relação tão inovadora:

-Conflitos com moradores fixos;

-A transformação do prédio residencial em espaço de hospedagem concorrente de hotéis e pousadas;

-Alta rotatividade de pessoas que passam a circular pelo condomínio;

– Redução do nível de segurança para os moradores;

-Elevação dos gastos com limpeza e manutenção predial; entre vários outros.

Na ótica dos proprietários, esses têm o direito de usufruir de sua propriedade privada e querem dar a ela uma destinação com maior aproveitamento financeiro, podendo assim aumentar seu nível de renda ou retorno sobre o capital investido (no jargão mais financeiro).

Diante desse cenário, o Projeto de Lei aqui mencionado e em estudo, visa definir um quórum para que o condomínio mude sua convenção coletiva e autorize a locação por temporada contratada por meio de aplicativos ou plataformas de intermediação.

Atualmente o quórum para aprovação e alteração da convenção é de 2/3 dos condôminos e é com essa massa de votos, que o legislador pretende vincular a aprovação do condomínio para exploração econômica do proprietário no modelo de temporada.

Pelo disposto no PL, a unidade constante em cada um dos imóveis condominiados no Brasil, estejam eles em condomínios urbanos ou rurais, de casas ou edifícios, residenciais ou comerciais, precisarão alterar a convenção condominial para aprovar que uma unidade promova a locação por temporada. Sem essa providência, a locação por temporada será ilegal e estará sujeita a sanções.

Desta forma, um proprietário de unidade em locação por temporada, em um prédio residencial com 15 unidades residenciais, terá a necessidade de reunir a autorização ou concordância expressa de 10 proprietários/unidades (contando com ele próprio), para obter a alteração da convenção do condomínio, o que nos faz promover a seguinte pergunta:

Se fosse você, seria viável?

Esse quórum pode significar uma verdadeira estagnação do setor em todo o País!

A meu ver, além dos pontos abordados no PL, muitos outros pontos ainda precisam de debate, visando consolidar a normatização da atividade, como:

a) Responsabilidade solidária dos hóspedes/inquilinos temporários e dos proprietários por multas e prejuízos causados;

b) Acesso aos dados do hóspede versus sua garantia ao sigilo de dados segundo a lei nº 13.709, de 14 de agosto de 2018.

De toda forma, caso aprovada a proposta pelo Congresso Nacional e sancionada pelo Presidente de República, surgirá um novo grande mercado profissional aos advogados imobiliários e condominiais: Mediação de conflitos dos proprietários de temporada com os administradores condominiais.

O Corretor de Imóveis que se dedica à locação, deverá contar com a assessoria de advogados, no intuito de promover as negociações necessárias ao desfecho favorável do pleito que visa equilibrar os interesses dessas duas partes. Esse Projeto de Lei é de produção do Senador Angelo Coronel (PSD – Bahia) e visa estabelecer ordem na casa.

Caso seu plano de investimentos e negócio passe por perto desse setor ou você esteja envolvido até o pescoço nele, vale a pena acompanhar… seu futuro financeiro depende disso.

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